Condomínios residenciais podem impedir o uso de imóveis para locação pelo Airbnb, decide STJ

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No Brasil, felizmente, vem ganhando cada dia mais espaço a ideia de que todo dono de imóvel é um potencial empreendedor. Uma das plataformas para o oferecimento de serviços de locação é o aplicativo do Airbnb.

No entanto, as plataformas de aplicativo, como a Airbnb, vêm sendo a causa de diversos conflitos judiciais, em razão do embate entre o direito dos cidadãos de explorar economicamente o próprio imóvel e seu o dever de respeitar a convenção de condomínio. Esta situação se agrava devido ao avanço do conceito e aceitação pela sociedade da economia compartilhada proporcionada por aplicativos, por exemplo, o próprio Airbnb e o Uber.

Ou seja, tem-se um verdadeiro conflito entre:

Convenção Condominial Vs. Direito de Propriedade.

Neste caso em específico, de um lado se tem o condomínio que alega falta de segurança em condomínios residenciais nestas locações temporárias, visto que pessoas estranhas ao cotidiano condominial acabam tendo acesso ao apartamento e aos espaços comuns. Do outro lado, tem-se o proprietário do imóvel que quer obter licitamente dinheiro com a utilização de sua propriedade privada.

Esse embate, em 20/04/ 2021, ganhou mais um round, com vitória para a Convenção Condominial. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento realizado pela 4ª Turma, entendeu que se estiver expresso na Convenção Condominial, que as unidades que compõem este (os apartamentos ou casas) forem destinadas ao uso residencial, não poderá haver a exploração comercial de tais imóveis.

Ocorre que a utilização de sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital (Airbnb) é considerado como uma espécie de contrato de hospedagem, caracterizada, principalmente, pela habitação temporária, alta rotatividade no local e pela oferta de serviços, sendo então um uso comercial do imóvel. Isto se contrapõem ao uso residencial do imóvel que é a utilização deste de forma estável e com intuito permanente de residir nele.

Para ficar mais fácil o entendimento, imagine-se um caso hipotético em que o Condomínio de Apartamentos “Flores Alegres” em que mora Raul.

Raul possui 1 imóvel neste condomínio e decidiu locá-lo por meio do aplicativo Airbnb.

Ocorre que Raul loca seus apartamentos sempre por um curto espaço de tempo, as vezes por um dia ou dois, fazendo com que diversas pessoas, de forma transitória, acabem utilizando seu apartamento.

Raul, para facilitar o seu negócio, decidiu deixar uma chave na portaria, para que os seus hóspedes tenham acesso ao condomínio e ao apartamento. Além de oferecer a lavagem de roupa de seus hóspedes.

No entanto, no Condomínio “Flores Alegres” a convenção condominial prevê de forma expressa que o uso dos apartamentos deverá ser residencial, ou seja, moradias habituais e estáveis, com a intenção de permanência definitiva.

Portanto, na visão do STJ, esta atitude de Raul, de locar seu apartamento para diversas pessoas estranhas ao ambiente condominial (alta rotatividade) de forma temporária e com oferta de serviços (hospedagem), estaria desvirtuando a finalidade do apartamento e confrontando a Convenção Condominial.

No embate entre os dois, neste caso, a Convenção Condominial deve prevalecer.

Então está proibida a oferta e uso de serviços por plataformas como o Airbnb ou locação por temporada?

Não, não foi isto que o STJ julgou. Tudo depende do que consta na Convenção Condominial e se o uso do imóvel não está sendo exercido dentro do estabelecido pelos demais condôminos.

O STJ também deixou claro que este não é um posicionamento definitivo sobre o tema, sendo que a melhor solução é o regramento específico e claro por meio de lei. Portanto, ficaremos atentos neste assunto e, assim que houver novidades, nós publicaremos por aqui.

Qualquer dúvida entre em contato conosco para batermos um papo.

CAUÊ VARJÃO DE LIMA, Advogado associado da MPM Advogados. OAB-SP 440.324

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